QUAIS OS MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA 2023
Nas últimas semanas, os fundos imobiliários enfrentaram uma série de desafios significativos devido ao aumento das taxas de juros, particularmente a Selic elevada. Em novembro, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), que mede o desempenho médio dos fundos imobiliários negociados na B3, sofreu uma queda de 4,15%. Esse movimento foi exacerbado ao longo de dezembro, resultando em uma queda acumulada de 1,14% até o dia 27. A alta na Selic impacta diretamente o setor imobiliário de duas formas principais: primeiro, elevando os juros e, portanto, tornando a renda fixa mais atraente para os investidores; segundo, reduzindo a demanda por imóveis, o que diminui o poder de compra dos consumidores.
O aumento das taxas de juros tende a diminuir a atratividade da renda variável, levando os investidores a migrar para investimentos mais seguros e previsíveis, como a renda fixa. Essa mudança de preferência tem um efeito negativo sobre os fundos imobiliários, pois o aumento nos juros geralmente reduz o apetite do mercado por imóveis. Além disso, a diminuição da demanda por imóveis pode levar a uma menor valorização e renda desses ativos, o que prejudica especialmente os fundos de tijolos, que investem diretamente em imóveis físicos.
Por outro lado, os fundos de papel, que investem em títulos e recebíveis ligados ao mercado imobiliário, são relativamente mais resilientes à elevação dos juros. Isso se deve ao fato de que muitos desses fundos possuem carteiras compostas por títulos atrelados a índices que acompanham a Selic, como o CDI (Certificado de Depósito Interbancário). No entanto, os fundos de papel que têm investimentos atrelados ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) enfrentaram dificuldades devido à deflação desse índice em julho, agosto e setembro. Isso afetou especialmente os fundos de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são diretamente impactados pela variação do IPCA.
Em resposta a esses desafios, a Empiricus, a pedido do E-Investidor, analisou o cenário e recomendou cinco fundos imobiliários que os investidores devem considerar para 2023. Segundo Caio Araújo, analista da Empiricus, as seguintes opções podem oferecer boas oportunidades no próximo ano: KNCR11, RBRR11, BRCO11, BCFF11 e TEPP11.
O KNCR11, por exemplo, é um fundo de crédito da Kinea que se destaca para investidores conservadores. Este fundo é atraente devido à sua baixa vacância dos imóveis e oferece retornos atrelados ao CDI, com uma rentabilidade de CDI + 2%. Araújo destaca que a principal atratividade do KNCR11 reside nas suas operações de crédito atreladas ao CDI, que oferecem uma forma de renda estável mesmo em um ambiente de altas taxas de juros. Com a alta na Selic, fundos que conseguem alinhar seus retornos com o CDI têm se mostrado uma escolha sólida para investidores que buscam minimizar riscos enquanto ainda buscam retorno.
Para os investidores que procuram opções robustas e bem posicionadas em um ambiente de taxas de juros elevadas, os fundos mencionados podem representar uma boa oportunidade de investimento. É crucial, no entanto, que cada investidor avalie suas próprias necessidades e objetivos financeiros antes de tomar decisões de investimento, considerando o cenário econômico e a performance dos fundos ao longo do tempo.
Ainda tratando de quais os melhores fundos imobiliários para 2023 e com a perspectiva de que os juros devem permanecer em 13,75% ao ano até metade de 2023, ele deve continuar entregando rendimentos aos cotistas. Vale lembrar que o Certificado de Depósito Interbancário anda em paralelo com a Selic. Ou seja, enquanto um está a 13,75%, o outro está a 13,65%.
A segunda escolha, o RBRR11, foi feita pelo fato de este ser um fundo com uma estratégia de alocação mais flexível, tanto em operações de crédito ou indexações. A carteira do fundo é composta por quase 40 ativos, e grande parte deles é considerado high grade (alto nível de confiabilidade).
Cerca de 80% dos ativos são indexados à inflação, a uma taxa média de IPCA + 6,5%. O restante é indexado ao CDI + 2,5%. “Minha visão hoje é que o fundo negocia com desconto patrimonial em torno de 15%, chamando a atenção por estar em um patamar interessante”, disse Araújo.
O desconto patrimonial consiste na medida que representa o valor justo de um fundo. Ou seja, ele está 15% mais barato do que o mercado enxerga como preço ideal.
No caso do BRCO11, o fundo tem uma “gestão de qualidade tradicional no mercado logístico”, afirma o analista da Empiricus, já que os 11 empreendimentos que compõem o fundo estão localizados em capitais, facilitando a entrega de produtos de empresas de e-commerce para os clientes, analisa Araújo.
Outro fator que também deixa o investimento interessante para o próximo ano é o desconto patrimonial do fundo, que está na casa dos 20%.
A quarta escolha é o BCFF11, fundo que historicamente demonstrou mais resiliência que a média de FOFs (fundos que, em vez de investir diretamente em ativos finais, aplicam nas cotas de outros fundos) durante a pandemia. Isso porque à época, por conta do isolamento social, locais como os shoppings deixaram de funcionar, o que prejudicou em grande escala os fundos de tijolo.
Outro setor que também caiu foi as lajes corporativas, já que os profissionais foram obrigados a ficar em home office e muitos escritórios foram desativados.
Ou seja, os fundos alocados em um único investimento foram mais prejudicados que as opções focadas em diversificação. O fundo tem posições diversificadas em lajes corporativas, crédito imobiliário e logístico, além de ativos de tijolo.
Já o TEPP11 tem a característica de adquirir imóveis por um valor baixo, fazer melhorias e vendê-lo a preços superiores. Hoje, o investimento tem cinco ativos na carteira, sendo que um deles “deve estar prestes a ser alienado”, afirmou o especialista da Empiricus.
Como a maioria dos imóveis está localizados em São Paulo, e em regiões nobres, como Faria Lima e Paulista, “o fundo tem um potencial de valorização na casa dos 25% [em 2023]”.
Hoje você descobriu quais os melhores fundos imobiliários para 2023, agora é a sua vez de se planejar financeiramente e começar a investir. Aproveite as dicas!
