COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO
A renda pode ser mantida investindo em fundos imobiliários ao invés de imóveis físicos, e tem algumas vantagens. Desde que os brasileiros perceberam isso, o número de novas carteiras emitidas continuou a crescer. Os fundos imobiliários tornaram-se um investimento na moda, visto como uma forma mais fácil e barata de investir no setor.
Que tal dar uma chance aos fundos imobiliários? Neste guia, o InfoMoney explica tudo sobre como essas carteiras funcionam e esclarece as dúvidas mais comuns que os investidores estão usando esses tipos de aplicativos hoje. Boa leitura!
O que é um fundo imobiliário?
Vamos começar do zero. Um fundo imobiliário é uma espécie de “condomínio” para investidores que reúnem seus recursos no mercado imobiliário. A dinâmica mais tradicional é usar fundos para construir ou comprar um imóvel e depois alugá-lo ou alugá-lo. Os recursos dessas operações são distribuídos entre os participantes na proporção do investimento de cada um.
As decisões sobre o que fazer com os recursos — tomadas pelos gestores de fundos — precisam seguir metas e políticas pré-definidas. O sucesso ou não do investimento determinará a valorização ou desvalorização das cotas do fundo.
A soma dos recursos constitui o patrimônio, que é dividido em cotas ou “parcelas” do fundo. Na verdade, aqueles que se candidataram estavam comprando ações. Ao contrário dos proprietários de facto, os accionistas não podem exercer quaisquer direitos reais sobre os negócios do fundo. Ao mesmo tempo, não há responsabilidade pessoal pelas obrigações a ele associadas. Essa é a tarefa do administrador, instituição financeira responsável pela operação e manutenção da carteira de investimentos.
Renda fixa ou variável?
Embora muitos fundos imobiliários façam distribuições regulares de renda mensal, que podem ser semelhantes a como alguns títulos públicos (que pagam juros semestralmente), eles não são considerados investimentos de renda fixa. Existem duas razões.
A primeira é que não há garantia de que a renda será mantida ao longo do tempo, pois o inquilino pode não conseguir pagar o aluguel ou o imóvel pode eventualmente ser desocupado.
A segunda é que devido a fatores como condições de mercado ou gestão de portfólio, as ações flutuam nas bolsas de valores, às vezes tão grandes quanto as ações. Não há como determinar as condições de retorno de um fundo imobiliário desde o início de um investimento, assim como os títulos de renda fixa.
Como funcionam os fundos imobiliários?
Para entender a dinâmica de funcionamento dos fundos imobiliários, é necessário entender alguns conceitos que se aplicam a eles. Verificar:
Código de armazenagem
Agora COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO na prática. Assim como as ações de empresas de capital aberto, as ações de fundos imobiliários são identificadas no pregão por um símbolo ou ticker. Este código consiste em quatro letras maiúsculas seguidas do número 11 (XXXX11). Se o fundo estiver listado no mercado de balcão organizado da B3, ainda haverá uma letra B no final (XXXX11B).
Pasta
Os fundos podem investir em uma ampla variedade de negócios imobiliários – a escolha da estratégia de investimento e o conteúdo da carteira determinam o nível de risco e o retorno potencial de cada carteira.
Normalmente, os fundos imobiliários são divididos em vários grupos diferentes:
Fundos Brick (ou Income): São fundos que investem em imóveis, ou seja, imóveis. Essas são as pessoas que costumam ganhar dinheiro com aluguel. Embora pareçam ser uma categoria homogênea, pode haver diferenças significativas nas carteiras. Alguns se aplicam a vários projetos em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em uma única propriedade. Alguns se concentram em determinados tipos de projetos – como escritórios, edifícios industriais, armazéns logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, etc. Algumas pessoas misturam tudo em suas carteiras.
Fundos de papel (ou recebíveis): Esses fundos compram títulos relacionados ao mercado imobiliário, não o próprio imóvel. Podem constar na carteira Notas Garantidas (LH), cotas de outros fundos imobiliários, Certificados de Potencial de Crescimento (CEPAC), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cotas de determinados tipos de fundos de investimento. Nos Direitos Creditórios (FIDC), além dos títulos do emissor (como ações), são permitidos emissores que tenham como atividade principal os fundos imobiliários.
Fundos Híbridos: Combinam títulos do setor imobiliário (outros fundos imobiliários, LCI, CRI, etc.) e investimento direto em imóveis da carteira.
Contingente
Quem ainda não investe em fundos e não sabe COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO, o conceito é simples. Assim como outros tipos de fundos, os ativos imobiliários são divididos em ações. São ações que os investidores obtêm quando investem em uma de suas carteiras. Os ganhos – seja por distribuição de renda ou por avaliação – são calculados com base no número de ações que cada pessoa possui.
As ações dos fundos imobiliários mais populares são negociadas na bolsa de valores. Mas nem todos estão listados no pregão. Nesse caso, eles precisam ser negociados diretamente entre os investidores, o que torna o processo menos simples – principalmente pela menor liquidez nesses casos. Isso significa que sair das ações pode ser mais difícil se for isso que os investidores desejam.
Mínimo
Na bolsa de valores, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única linha. Isso significa que se o valor for inferior a 100 reais, você pode começar a investir dessa forma. Neste momento, os fundos imobiliários estão negociando de forma semelhante à negociação de ações em alguns mercados, com a possibilidade de comprar pequenas quantidades de títulos.
Custo
COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO? Quem investe em fundos imobiliários incorre em dois tipos diferentes de custos. Por um lado, você tem que pagar por serviços administrativos e de gestão. Portanto, essas carteiras também envolvem a cobrança de taxas de gerenciamento. Também pode haver taxas de performance, calculadas com base no desempenho do fundo: se o benchmark for ultrapassado, uma parte dos recursos irá para o gestor do fundo.
Além disso, há custos de transação de cotas. Para comprá-los e vendê-los em bolsa de valores, é necessário pagar uma taxa de corretagem a uma corretora que intermedia o negócio e taxas – como é feito na negociação de ações. Também é preciso verificar se a corretora cobra pela custódia (ou custódia) das ações.
Renda
Uma das formas mais conhecidas e atrativas de devolver fundos imobiliários é a distribuição regular de renda. Por lei, eles devem distribuir sua renda pelo menos uma vez por semestre. No entanto, muitos optam por pagar os investidores mensalmente como fonte de renda recorrente.
O valor da receita depende da política de investimento do fundo. A renda de aluguel de imóveis que fazem parte de uma carteira é a mais comum, mas os recursos também podem ser obtidos com a constituição de empresas, a venda de títulos de propriedade ou juros sobre títulos e valores mobiliários.
Não é incomum que os rendimentos periódicos sejam superiores aos benchmarks de mercado, como as taxas do CDI. No entanto, também podem ocorrer perdas no processo. Pense em um fundo que gera renda alugando imóveis. Se um deles perder o emprego, também haverá impacto na renda – mesmo que temporariamente.
Imposto
Os fundos imobiliários são especiais na arrecadação do imposto de renda. Parte do retorno do investimento é isento de impostos – mas a outra parte não é. Descubra como funciona:
Rendimentos: Os rendimentos regularmente distribuídos a investidores individuais estão isentos de imposto de renda se: 1) os cotistas detiverem menos de 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver pelo menos 50 cotistas; 3) as cotas do fundo são listados apenas em bolsa de valores ou transações organizadas em mercado de balcão.
Ganhos de Capital: Investidores pagam imposto de renda sobre os ganhos com a valorização das cotas do fundo em bolsa. Na venda de ações, será aplicada uma taxa de imposto de 20%.
Amortização
Em alguns casos, COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO, pode ocorrer a amortização de cotas de fundos imobiliários, que é um pagamento que representa um retorno sobre o capital investido por um investidor em uma carteira. Um caso clássico de amortização ocorre quando um fundo vende parte de seu patrimônio, mas não tem planos de reinvestir o dinheiro em outro ativo.
Existem outras razões para amortização. Lembre-se que os fundos imobiliários estão fechados, o que significa que as cotas não podem ser resgatadas a pedido dos cotistas. No entanto, alguns deles especificam um prazo específico, ao final do qual serão liquidados. Nesse caso, os recursos também são devolvidos ao investidor.
Índice fixo
Projetado para monitorar o desempenho dos fundos imobiliários, o Ifix é um índice composto por cotas de fundos negociadas na bolsa de valores B3 e no mercado de balcão organizado. O Ifix reflete as mudanças nos preços dos fundos incluídos no índice, bem como o impacto da distribuição de renda da carteira.
A carteira Ifix passa por revisões regulares a cada quatro meses. Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário deve atender a determinadas condições, como ser negociado por 60% do pregão durante o tempo de vida das três primeiras carteiras.
Qual é o papel do gestor?
Assim como os fundos de investimento em geral, o gestor de um fundo imobiliário é quem decide o que investir com o dinheiro investido pelos investidores. A diferença é que, em vez de comprar ações ou títulos públicos na bolsa, ele precisa escolher quais imóveis comprar, para quais inquilinos alugar ou quais documentos colocar em sua carteira.
Os gestores também possuem atributos como seleção e intermediários que são contratados para realizar essas operações. Claro que tudo isso deve levar em conta a perspectiva de retorno, o nível de risco e a liquidez de cada ativo. Também precisa levar em consideração a política de investimento e os objetivos definidos no regulamento do fundo.
Tipos de fundos imobiliários
A Anbima categoriza os fundos imobiliários com base nos tipos de investimentos que realizam e nas estratégias de investimento que empregam. As carteiras estão agrupadas da seguinte forma:
Desenvolvimento orientado para a renda: Esses fundos investem mais de dois terços de seu patrimônio líquido no desenvolvimento ou consolidação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, com o objetivo de gerar renda por meio de arrendamentos ou arrendamentos após a conclusão.
Empreendimentos para venda: Investem mais de dois terços de seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para venda futura.
Renda: Neste caso, o fundo investe mais de dois terços de seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já estabelecidos, visando também a geração de renda por meio de aluguéis ou arrendamentos.
Títulos: Fundos que investem mais de dois terços de seu patrimônio líquido em títulos como ações, ações de empresas, fundos de ações (FIPs), contas a receber e fundos de crédito (FIDCs), sempre vinculados ao mercado imobiliário.
Híbrido: Um fundo cuja estratégia de investimento não se concentra especificamente em nenhuma das estratégias anteriores.
É seguro investir em fundos imobiliários?
Quando você se pergunta COMO INVESTIR NO MERCADO IMOBILIÁRIO?, podemos considerar que os fundos imobiliários são investimentos regulamentados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela própria B3 à medida que são negociados no pregão. No entanto, isso não isenta o produto de um certo grau de risco.
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